Коммерческая недвижимость как инвестиционный актив: возможности онлайн-заработка

Коммерческая недвижимость традиционно считается одним из самых надежных и прибыльных объектов для инвестиций. Офисы, торговые помещения и склады способны генерировать стабильный арендный доход, а в долгосрочной перспективе — обеспечить существенный рост капитала. Неудивительно, что многие инвесторы стремятся включить этот актив в свои портфели. Однако прямые инвестиции в «физическую» недвижимость требуют значительных сумм и сопряжены со множеством операционных сложностей. Интернет открывает более простые и доступные пути для заработка на коммерческой недвижимости — через вложения в специализированные биржевые инструменты.

Ключевые преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость через онлайн-инструменты:

1. Низкий порог входа: можно начать с небольших сумм
2. Не нужно разбираться в операционном управлении объектами
3. Высокая ликвидность: активы можно быстро продать на бирже
4. Простая диверсификация между разными типами недвижимости и регионами

Но у «виртуальных» инвестиций в недвижимость есть и минусы:

• Меньший контроль над конкретными объектами и арендаторами
• Потенциально более низкая доходность, чем при прямом владении
• Подверженность рискам и волатильности фондового рынка

Сравнение доходности прямых инвестиций в недвижимость и вложений в REIT на фондовой бирже

Траст недвижимости (Real Estate Investment Trust, REIT) — это компания, которая владеет и обычно управляет портфелем объектов недвижимости. REIT специализируются на разных секторах: офисная, торговая, складская, гостиничная недвижимость, дата-центры, медицинские учреждения и т.д. Акции REIT торгуются на фондовых биржах, что позволяет инвесторам опосредованно вкладывать капитал в недвижимость.

Исторически прямые инвестиции в коммерческую недвижимость демонстрировали более высокую доходность, чем вложения в REIT. Типичный объект способен приносить 10-12% годовых (при оптимальном сочетании арендного потока и роста стоимости), тогда как средняя доходность REIT — ближе к 8-9%. Причин несколько: REIT несут операционные расходы, платят зарплаты менеджменту, тратятся на отчетность и так далее.

Однако за последнее десятилетие разрыв в доходности заметно сократился. С одной стороны, биржевые котировки REIT выросли благодаря притоку инвесторов в этот сектор. С другой — прямые инвестиции в недвижимость стали не столь выгодны из-за обострения конкуренции, роста цен на объекты и увеличения операционных издержек. Сегодня премия «физической» недвижимости над REIT составляет лишь 1-2 процентных пункта.

При этом инвестиции через REIT обладают важными преимуществами. Во-первых, это намного более ликвидный актив: если продажа здания может занять месяцы, то с акциями REIT можно расстаться за секунды. Во-вторых, порог входа на порядки ниже: вместо миллионов долларов достаточно нескольких сотен. В-третьих, с REIT проще диверсифицировать вложения между разными секторами недвижимости и локациями. Наконец, инвестору не нужно разбираться в операционных деталях и решать множество практических вопросов.

Так что выбор между REIT и прямыми инвестициями зависит от целей и возможностей инвестора. Если есть значительный капитал, опыт и готовность глубоко погрузиться в управление активом — «физическая» недвижимость может принести чуть большую прибыль. Но для большинства частных инвесторов вложения в REIT будут оптимальным балансом между доходностью, рисками и удобством.

Анализ акций компаний, специализирующихся на коммерческой недвижимости, для косвенных инвестиций

Помимо REIT, возможность косвенно инвестировать в недвижимость дают акции компаний-девелоперов, строительных фирм, управляющих недвижимостью, производителей строительных материалов и т.п. Эти бизнесы тесно связаны с рынком недвижимости, и динамика их выручки и прибыли во многом следует за трендами в отрасли.

Чаще всего инвесторы обращают внимание на бумаги крупнейших публичных девелоперов коммерческой недвижимости. Например, в США это Boston Properties (офисы), Simon Property Group (торговые центры), Prologis (склады), American Tower (дата-центры и телеком-вышки). В России — ПИК, ЛСР, Эталон. Исторически такие компании демонстрировали доходность выше рынка: в среднем 12-15% годовых за последние 20 лет.

Однако у девелоперов есть важное отличие от REIT. Если REIT — это в основном портфели готовой недвижимости, сдаваемой в аренду, то бизнес-модель девелоперов — активное строительство и продажа новых объектов. Это делает их финансовые результаты и котировки акций более волатильными, зависимыми от экономических циклов. В периоды строительного бума девелоперы могут показывать выдающуюся динамику, но при спаде в отрасли — сильно проседать.

Также у девелоперов обычно более значительная долговая нагрузка, чем у REIT. Строительство новых объектов часто финансируется за счет кредитов, что повышает риски бизнеса. В кризисные периоды, когда доступ к финансированию ограничен, это может создавать проблемы. Хотя крупнейшие компании имеют достаточный запас прочности, банкротства в отрасли — не редкость.

Так что акции девелоперов больше подходят для инвесторов, толерантных к риску и нацеленных на повышенную доходность. При этом желательна диверсификация между компаниями из разных секторов недвижимости и стран. А для более консервативных вложений предпочтительны REIT: они исторически показывают чуть меньшую прибыль, но и меньшую волатильность.

Стратегии диверсификации портфеля между физической недвижимостью и биржевыми инструментами

Многие эксперты рекомендуют включать недвижимость в инвестиционный портфель для повышения его устойчивости и доходности. Этот актив слабо коррелирует с фондовым рынком, что помогает сгладить просадки. К тому же у коммерческой недвижимости привлекательное сочетание умеренной волатильности и относительно высокой прибыли. Но какую долю портфеля выделять под недвижимость и как ее разделить между «физическими» объектами и биржевыми инструментами?

Однозначного ответа нет — все зависит от целей, горизонта и склонности к риску конкретного инвестора. Но обычно рекомендуется держать в недвижимости 10-20% от общего портфеля. Этого достаточно для полезной диверсификации, но не чрезмерно (недвижимость все-таки не самый ликвидный актив). При наличии опыта и капитала можно увеличить ее долю до 30-40%, но выше — уже рискованно.

Что касается баланса между прямыми инвестициями и биржевыми инструментами, разумно исходить из объема средств. Если речь идет о сотнях миллионов рублей — имеет смысл вложить 50-70% из этой суммы в физическую недвижимость (1-2 качественных объекта), а остальное — в REIT и акции девелоперов. Для инвесторов с портфелем поменьше оптимальное соотношение обратное: 20-30% на прямые инвестиции, 70-80% — на биржевые активы.

При выборе конкретных REIT и акций стоит учитывать их специализацию. Бумаги, связанные с разными типами недвижимости, ведут себя по-разному. Скажем, REIT, ориентированные на офисы и ритейл, сильно просели во время пандемии, а связанные со складами и дата-центрами — выросли. Поэтому для устойчивости портфеля критически важно диверсифицировать вложения между секторами.

Также желательно дополнить «домашние» инвестиции вложениями в зарубежную недвижимость (через локальные REIT и девелоперов). Это снизит страновые риски и даст доступ к более широкому кругу качественных активов. Типичное решение — разместить около половины биржевой части портфеля недвижимости в зарубежных фондах и акциях, особенно американских и европейских.

Использование фьючерсов на индексы недвижимости для хеджирования рисков инвестиционного портфеля

Производные инструменты на индексы недвижимости — относительно экзотический, но потенциально полезный инструмент для искушенных инвесторов. В первую очередь речь о фьючерсах на ведущие индексы REIT, торгуемых на Чикагской бирже (CME). Самые ликвидные из них — на индексы MSCI US REIT (репликация широкого рынка REIT США) и Dow Jones US Real Estate (более концентрированный индекс ведущих REIT).

По сути, эти фьючерсы позволяют быстро и с плечом открыть длинную или короткую позицию на рынке REIT. То есть при покупке фьючерса инвестор ставит на рост сектора недвижимости, при продаже — на падение. Ключевая особенность в том, что базовый актив инвестору не нужен: достаточно небольшого гарантийного обеспечения (около 10% от номинала контракта). Это дает возможность эффективного хеджирования.

Скажем, у инвестора есть физический объект коммерческой недвижимости или портфель REIT, и он опасается просадки рынка. Продажа фьючерса на индекс REIT (шорт) в объеме, сопоставимом со стоимостью недвижимых активов, может снизить риски. Если опасения оправдаются и рынок упадет, прибыль по короткой позиции компенсирует потери. А если прогноз не сбудется — инвестор упустит часть прибыли, но основной капитал будет в безопасности.

Хедж-стратегии с фьючерсами на REIT подходят прежде всего для институциональных игроков и очень крупных частных инвесторов. Во-первых, из-за значительного номинала контрактов (около $100 тыс. для большинства фьючерсов на REIT). Во-вторых, из-за сложности работы с производными и рисков при ошибках в расчете позиции. Неправильно подобранный хедж может не защитить, а усугубить потери.

Но в руках профессионалов фьючерсы на индексы недвижимости — мощный инструмент управления рисками и тонкой настройки портфеля. С их помощью можно быстро менять эффективную долю недвижимости в зависимости от рыночной конъюнктуры, работать на понижение в период турбулентности, арбитражировать отдельные классы активов. Так что о существовании этого инструмента полезно знать даже непрофессионалам.

Оценка ликвидности и волатильности инвестиций в коммерческую недвижимость на фоне биржевых активов

Коммерческая недвижимость — надежный, но относительно низколиквидный актив. Особенно это касается прямых инвестиций в «физические» объекты. Средний срок экспозиции (время от выставления на продажу до закрытия сделки) для офиса или торгового помещения в России — 6-8 месяцев. Для складов этот показатель еще выше, особенно в регионах. Если инвестору срочно понадобятся деньги, быстро продать объект вряд ли получится (либо придется давать огромный дисконт).

REIT и акции девелоперов на порядок ликвиднее: сделки проходят за секунды, спред между ценой покупки и продажи минимален. Фьючерсы на REIT торгуются с еще большей ликвидностью, хотя и уступают наиболее популярным товарным и валютным контрактам. Но в периоды рыночного стресса ликвидность и этих инструментов может падать, а волатильность взлетать до экстремальных значений.

В целом по волатильности коммерческая недвижимость занимает промежуточное положение между облигациями и акциями. Колебания цен на офисы или склады обычно меньше, чем на фондовом рынке, но больше, чем у качественных долговых бумаг. Важно, что волатильность сильно различается по классам недвижимости. Так, офисы или торговые центры премиум-класса в центре Москвы или Санкт-Петербурга показывают стабильную динамику цен. А вот объекты классом пониже в регионах могут штормить наравне с рискованными акциями.

Отдельный вопрос — волатильность REIT и акций девелоперов. Оценки показывают, что в среднем за последние 20 лет годовая волатильность американских REIT составляла 20-25%, а ведущих девелоперских компаний — 30-35%. Для сравнения: аналогичная метрика для индекса S&P 500 — около 15%. Так что в моменте биржевые инструменты, связанные с недвижимостью, могут показывать сильные движения.

Впрочем, подбором качественных REIT и тщательной диверсификацией волатильность можно существенно снизить. Портфели, составленные из надежных трастов недвижимости с долгой историей, стабильными денежными потоками и умеренной долговой нагрузкой, по характеру «движения» цен ближе к облигациям инвестиционного класса. Тем не менее инвестору стоит быть готовым к периодическим встряскам: без риска не бывает и доходности.

Заключение

Коммерческая недвижимость — перспективное направление для диверсификации инвестиционного портфеля. Этот актив способен обеспечить привлекательное сочетание регулярного дохода и долгосрочного роста капитала при умеренных рисках и волатильности. Кроме того, недвижимость слабо коррелирует с фондовым рынком, что повышает устойчивость портфеля.

Онлайн-инструменты открывают частным инвесторам множество путей для заработка на коммерческой недвижимости. Это могут быть вложения в REIT, акции девелоперов или даже фьючерсы на профильные биржевые индексы. Такие инвестиции проще, доступнее и ликвиднее, чем прямая покупка объектов, хотя потенциально менее доходны.

В любом случае, размещать в недвижимости более 10-20% портфеля имеет смысл лишь при наличии существенного капитала, готовности к низкой ликвидности части активов и тщательной диверсификации. Оптимальный баланс «физических» и биржевых инструментов, связанных с недвижимостью, зависит от возможностей и целей конкретного инвестора. Но в целом этот актив может стать ценным дополнением к любому диверсифицированному портфелю.

ОБЗОРЫ ОБУЧАЮЩИХ и ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫХ КУРСОВ
НЕЙРОСЕТИ	БИРЖА, АКЦИИ	ТРЕЙДИНГ	ИНВЕСТИЦИИ	МАРКЕТПЛЕЙСЫ	КРИПТОТРЕЙДИНГ

Лицензированные биржевые брокеры и форекс брокеры

Видео биржевого трейдинга с брокером БКС

Видео про трейдинг на форекс с БКС

Читайте полезные разделы сайта для успешной торговли:

При любом использовании материалов с данного сайта, ссылка на https://fullinvest.ru - ОБЯЗАТЕЛЬНА!

Надеемся данная статья была интересна и полезна для Вас. Не забывайте делиться в социальных сетях и поставить отметку «звездочками» ниже. Спасибо.